전세권, 말소기준권리가 아닐 수 있다

 

부제: 배당 요구 한 줄로 보증금이 날아가는 이유

경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 전세권입니다. 겉보기엔 등기된 담보권처럼 보이지만, 전세권자는 실제 “거주”하는 권리자라는 점이 다릅니다. 그래서 근저당과 동일하게 처리했다가 보증금 인수 사고가 나기 쉽습니다.

1. 기본 원리: “독약”은 말소기준권리까지만
   근저당처럼 말소기준권리와 그 후순위 권리들은 낙찰가(배당)로 소멸시키는 게 경매의 기본 룰입니다. 그래야 낙찰자에게 깨끗한 소유권이 넘어갑니다. 이때 사람들은 전세권도 “등기된 돈 권리”니까 당연히 배당받고 소멸한다고 착각합니다.
   오해 금지: 전세권은 “거주권(용익물권)” 성격을 함께 가진 예외 케이스입니다.
2. 전세권의 일점 차이: “사는 사람에게 먼저 묻는가?”
   근저당권자는 집에 살지 않습니다. 그래서 배당해주고 소멸시키면 끝입니다. 하지만 전세권자는 거주 중이므로, 법원은 “배당받고 나갈지, 계속 거주할지”를 직접 선택하게 합니다. 이 지점에서 배당요구 여부가 결과를 갈라놓습니다.
3. 케이스 A: 전세권자가 배당요구를 했다
   예) 보증금 1억, 낙찰가 7천

• 법원은 전세권자에게 7천만 원을 배당합니다.
• 전세권은 소멸하지만, 모자란 3천만 원은 어떻게 될까요?
  · 대항력이 없는 전세권만 있다면, 남은 3천은 소멸하고 전세권자는 나갑니다.
  · 전세권 등기와 전입 등 대항요건이 결합된 경우, 판례 취지상 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.
  핵심: “전세권 등기 + 전입(대항력)”이 함께인 경우, 잔액 인수 이슈를 반드시 검토해야 합니다.

1. 케이스 B: 전세권자가 배당요구를 안 했다
   예) 보증금 1억, 낙찰가 7천

• 전세권자가 “돈 받고 나갈게요(배당요구)”를 하지 않으면 권리는 남습니다.
• 낙찰자는 보증금 전액(1억)을 인수하는 구조가 되어, 사실상 1억 7천에 산 꼴이 됩니다.
• 현장에서 가장 많이 터지는 대형 사고가 바로 이 케이스입니다.
  결론: 전세권은 “배당요구 여부”에 따라 소멸/인수가 갈립니다. “등기돼 있으니 자동 말소”라고 생각하면 위험합니다.

1. 임차권등기와 대항력의 결합
   전세권과 달리 임차권등기는 “임대차 종료 → 보증금 미반환 → 권리보전” 단계에서 쓰입니다. 임차권등기가 있으면 배당요구 없이도 배당이 가능하고, 대항력·우선변제권 포섭 여부에 따라 잔액 인수가 발생할 수 있습니다. 또한 이미 임차권등기가 된 주택에 뒤이어 들어온 임차인은 보호를 받기 어렵습니다(선행 권리 인지).
2. “대항력 있는 전세권”을 특히 조심
   전세권 등기만 있고 대항요건이 없으면, 배당받고 소멸되는 흐름이 일반적입니다. 하지만 전세권 + 전입(대항력)이 결합되면, 배당 잔액 인수 문제가 생길 수 있습니다. 입찰자는 등기부와 전입세대열람으로 전입·점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
3. 한 장 표로 요약

• 전세권자 배당요구 O + 대항력 X → 배당범위 내 소멸, 잔액 소멸 가능성↑
• 전세권자 배당요구 O + 대항력 O → 배당받지 못한 잔액 인수 위험
• 전세권자 배당요구 X → 전세권 존속, 낙찰자 보증금 인수
• 임차권등기 O → 배당요구 없이도 배당 가능, 다만 대항력 여부에 따라 잔액을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.  

✅ 핵심 요약

• “전세권 등기 + 전입(대항력)”이 결합된 경우, 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
• “임차권등기”는 배당요구 없이도 자동 배당되지만, 대항력이 있으면 역시 잔액 인수 위험이 생깁니다.
• 따라서 등기(전세·임차권) + 전입 + 배당요구 여부 이 세 가지를 반드시 동시에 확인해야 합니다.

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