원삼 전원주택형 개발: 취득경로(경·공매/매매) & 인허가 로드맵 사전 시뮬레이션

 

 

 

 

반도체 클러스터로 수요가 몰리는 용인 원삼에서, 전원주택형(소형 다가구/원룸 포함) 개발을 가정한 사전 시뮬레이션 패키지다. 취득경로별(경·공매/매매) 장단점, 인허가 단계(개발행위·사도·건축→착공→사용승인), 예산·기간·리스크를 스테이지 게이트로 끊어 의사결정 체크리스트까지 정리했다.
원삼 전원주택형 개발자용 패키지(취득경로 비교·인허가 절차·예산·기간·리스크·체크리스트·엑시트 플랜).

 

1) 베이스 시나리오(가정 값)

• 대상: 계획관리/생산관리 400평 내외, 경사 10% 미만, 마을도로 4m 접함
• 상품: 1동 3층, 연면적 330㎡(원룸 8–12실)
• 목표: 착공→사용승인 10–12개월
• 자금: 자기자본 2.5억 + 차입 4.0억, 금리 7.0%

2) 취득경로 비교

항목	경매	공매	일반 매매
할인 기대	높음(10~25%)	중간(5~15%)	낮음(0~5%)
권리 리스크	중~높음	중간	낮음
속도/확실성	6~10주	4~8주	2~6주
정보 비대칭	큼	중간	작음
협상 여지	제한적	제한적	큼
적합	사도/접도 열쇠지분	국공유지/자투리	정형지

3) 인허가 로드맵(게이트)

1. Gate 0: 사전타당성(2주) – 용도/지구, 접도, 인입, 재해·문화재 체크 → 보고서 1p
2. Gate 1: 토지 취득(4~8주) – 실사/경계/배수, 접도확보 계획
3. Gate 2: 개발행위 허가(4~8주) – 분할·형질변경·배수/토공, 사도개설허가 병행
4. Gate 3: 건축허가/신고(3~6주) – 건축/구조/설비/전기/소방, 주차, 정화조
5. Gate 4: 착공 & 공사(8~10개월) – 공정·원가·품질 주간관리
6. Gate 5: 사용승인(2~4주) – 성적서/완료확인, 주소부여, 임대개시

4) 예산 시뮬(가정)

• 토지 4.0억(부대 0.4억) / 설계·인허가 0.35억 / 부지조성·사도 0.60억
• 건축 4.1억 / 조경·인입 0.35억 / 예비비 0.35억 / 금융 0.30억
• 총투자 10.45억

임대수익: 10실 × 보증금 1,000만 × 월세 55만 → 순임대 5,610만/년, Cap≈5.4%, ROE≈22%

5) 리스크 & 대응

• 접도부족 → 사도개설허가, 통로권/지분 선점(경·공매)
• 절토·옹벽 → 배치·토공 VE, 구조검토
• 인입 → 정화조/상수 원인자부담 사전 견적
• 민원 → 층수·차폐·조경 보완
• 금리 → 차입구조 분산, 대환 시나리오

6) 체크리스트

• 용도/지구/구역·지적·항공·도로폭·인입·재해/문화재 확인
• 현장: 경계표지, 배수, 소음·조망, 공사동선, 사도 동의가능성

7) 문서 템플릿(핵심 항목)

• 사도 동의서: 위치·폭·연장, 공사/유지 책임, 통행권 범위, 보상·지급시기
• 개발행위 개요서: 형질변경 면적, 절성토량, 배수, 공기
• 임대 스펙시트: 타입/전용, 옵션, 관리, 예상 임대료

8) 엑시트 전략

1. 임대 보유(안정화 후 대환)
2. 세대분양(구분등기)
3. 통매각(Cap 4.5~5.0%)

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