경매 초보가 가장 많이 실수하는 3가지 — ‘낙찰보다 조사’가 먼저다

 

 

 

사진: 경매는 낙찰보다 ‘준비’가 먼저입니다.

 

경매는 누구에게나 기회가 열린 시장입니다. 법원에서 진행되기 때문에 공정하고, 자금만 있으면 누구나 참여할 수 있죠. 하지만, 바로 그 “열린 기회” 속에 예상치 못한 위험이 숨어 있습니다.

많은 초보자들이 “얼마에 낙찰받을까”에만 집중합니다. 그러나 실제로 중요한 건 입찰 전에 무엇을 확인했는가 입니다. 낙찰보다 ‘조사’가 먼저죠. 저는 은퇴 후 본격적으로 경매를 공부하며 수십 회의 입찰을 경험했고, 그 과정에서 ‘싸게 사는 기술’보다 ‘안전하게 사는 습관’이 먼저라는 걸 절감했습니다. 오늘은 초보자들이 반드시 피해야 할 실수 세 가지를 아주 현실적으로 정리합니다.

① 등기부등본만 믿고 안심한다

경매 초보들이 가장 먼저 배우는 말이 “등기부등본을 꼭 확인하라”는 것입니다. 맞는 말이지만, 등기부만 보고 안심하는 건 매우 위험합니다. 예를 들어, 근저당이 말소될 것 같아도 임차인의 확정일자가 근저당보다 빠르면 낙찰자가 임차보증금을 인수할 수 있습니다. 또, 건물 등기에 문제는 없어 보이지만 토지 소유자가 다른 경우에는 법정지상권이 성립해 임의 처분이 제한될 수 있습니다.

실전에서는 등기부 외에도 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획서까지 함께 확인해야 합니다. 대지권 누락, 용도지역·지구의 규제, 개발행위허가 가능 여부 등은 모두 수익과 직결됩니다. 결론: 등기부는 시작일 뿐, 전부가 아닙니다.

② 현장조사를 ‘사진’으로만 끝낸다

지도로 보는 현황과 실제 현장은 다를 때가 많습니다. 경매 물건은 감정평가 시점에서 수개월이 지난 경우가 흔하고, 그 사이 진입도로가 막히거나 사유지로 변경되는 등 환경이 변하기도 합니다. 임야·농지의 경우 특히 지적도상의 도로와 현황도로가 다른 사례가 빈번합니다. 이런 물건은 서류만 보고 입찰하면 낙찰 후 활용이 막히는 일이 생깁니다.

반드시 현장에 가서 경계, 진입로, 고저차, 배수를 눈으로 확인하세요. 인근 개발계획이나 혐오시설(축사, 소각장, 기피시설)도 체크해야 합니다. 발품이 곧 안전이고, 결국 수익입니다.

③ 감정가만 믿고 입찰가를 정한다

감정가는 참고지표일 뿐, 시장가와는 괴리가 있을 수 있습니다. 특히 토지·임야는 수요가 얇아 유찰 후 50~70% 수준에서 낙찰되는 일이 흔합니다. 저는 입찰 전에 반드시 유사 거래사례와 최근 낙찰가율(지역·유형별)을 함께 봅니다. “감정가의 80%” 같은 단순 공식은 위험합니다. 중요한 건 팔 수 있는 물건을 싸게 사는 것입니다.

• 최근 거래사례(등기·국토부 실거래, 인근 중개사 피드백)
• 낙찰가율(법원경매 통계, 회차별 흐름)
• 처분계획(보유·전세·월세·단기매도 중 어디로?)

입찰가는 “이 물건을 내가 사서 언제, 누구에게, 어떻게 팔 것인가”를 전제로 결정해야 합니다. 수익은 낙찰 순간이 아니라 매도(Exit)에서 확정됩니다.

입찰 전 10분 체크리스트

1. 등기부: 말소기준권리, 인수가능 권리(전세권·유치권·법정지상권) 여부
2. 대장·이용계획: 대지권 유무, 용도지역/지구, 건폐율·용적률, 행위제한
3. 현장: 경계·진입로·고저차·배수, 인근 혐오시설·호재
4. 시세: 유사 실거래·최근 낙찰가율, 매도 시뮬레이션
5. 자금: 취득세·개보수·보유비용(이자/재산세) 포함 총투자액

정리 — 경매는 ‘가격’이 아니라 ‘정보’의 싸움

낙찰보다 중요한 건 ‘준비’입니다. 서류, 현장, 시세 — 이 세 가지를 꾸준히 점검한 사람만이 위험을 피하고 수익을 남깁니다. 오늘 소개한 세 가지 실수를 피한다면 초보자도 충분히 안전한 낙찰에 도달할 수 있습니다.

“경매는 싸게 사는 기술이 아니라, 위험을 피하는 기술이다.”

메타요약: 경매 초보가 가장 많이 하는 실수 3가지(등기부 과신, 현장조사 생략, 감정가 맹신)를 실제 사례 중심으로 정리했습니다. 핵심은 낙찰보다 조사입니다.

 

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